Na senda da isenção (ou redução) de IMT, de IS e de emolumentos devidos pelo registo da primeira aquisição, por jovens com idade igual ou inferior a 35 anos, de imóvel destinado a habitação própria e permanente, conforme Decretos-Lei n.ºs 48-A/2024 e 48-D/2024, de 25/07/2024 e 31/07/2024, respetivamente, foi publicado no dia 27 de setembro a Portaria n.º 236-A/2024/1 [diploma ao qual nos referimos em caso de omissão], a qual procede à regulamentação das condições da concessão de garantia pessoal pelo Estado para assegurar a realização, por parte de instituições de crédito com sede em Portugal e sucursais em Portugal de instituições de crédito com sede no estrangeiro, de operações de crédito com vista à aquisição da primeira habitação própria permanente.
Em relação às medidas anteriormente em vigor, vide texto publicado acessível através do link https://www.tofadvogados.com/post/a-isenção-ou-redução-de-imt-de-is-e-de-emolumentos-devidos-pelo-registo-da-primeira-aquisição-po-1
Assim, e de forma genérica (relevando a existência de algumas exceções) poderá beneficiar desta medida verificados que estejam os seguintes requisitos cumulativos:
“a) O(s) mutuário(s) tenha(m) entre 18 e 35 anos de idade;
b) O(s) mutuário(s) tenha(m) domicílio fiscal em Portugal;
c) O(s) mutuário(s) do contrato usufrua(m) de rendimentos que não ultrapassem o 8.º escalão do imposto sobre o rendimento das pessoas singulares (IRS);
d) O(s) mutuário(s) do contrato não seja(m) proprietário(s) de prédio urbano ou de fração autónoma de prédio urbano habitacional;
e) O(s) mutuário(s) do contrato nunca tenha(m) usufruído da garantia pessoal do Estado ao abrigo do Decreto-Lei n.º 44/2024, de 10 de julho;
f) O valor da transação não exceda € 450 000;
g) O crédito se destine à primeira aquisição de habitação própria permanente;
h) A garantia pessoal do Estado não ultrapasse 15 % do valor da transação do prédio urbano ou de fração autónoma de prédio urbano;
i) A garantia pessoal do Estado se destine a viabilizar que a instituição de crédito financie a totalidade do valor da transação do prédio urbano ou de fração autónoma de prédio urbano, ou um valor inferior desde que este seja igual ou superior a 85 % do referido valor da transação; e
j) O(s) mutuário(s) tenha(m) a sua situação fiscal bem como a sua situação à luz do regime previdencial que lhe(s) seja aplicável regularizadas.”
- cfr. n.º 1 do art. 3.º.
De frisar que, nos termos do disposto no n.º 4 do art. 3.º, ficam excluídos os contratos de crédito para construção ou para obras de primeira habitação própria permanente, bem como os contratos de locação financeira.
De destacar ainda o facto de que, de acordo com o n.º 7 do art. 3.º, a verificação dos requisitos de elegibilidade acima mencionados, designadamente através dos documentos relevantes para o efeito, afere-se por referência ao momento da verificação dos documentos para elaboração das minutas contratuais, considerando a data de aprovação do financiamento, devendo a mesma ocorrer relativamente a todos os mutuários do contrato de crédito, sem prejuízo do disposto no artigo 4.º quanto ao apuramento do rendimento.
Além do mais, todos os adquirentes devem preencher os requisitos enunciados.
De acordo com o disposto no n.º 4 do art. 5.º, para beneficiar da garantia pessoal concedida pelo Estado, os contratos de crédito entre as instituições e os mutuários devem ser formalizados até ao dia 31 de dezembro de 2026.
A modalidade da garantia a conceder pelo Estado, para efeitos da presente portaria, é a fiança, conforme art. 6.º, sendo que, tal qual conforme preceitua n.º 5 do art. 7.º, “Em qualquer caso, para segurança do financiamento abrangido pela garantia prestada pelo Estado, deverá ser constituída hipoteca a favor da instituição, sobre a habitação adquirida com o produto daquele, mantendo-se a hipoteca em vigor, pelo menos, durante o período em que o financiamento beneficie da garantia do Estado.”
Em relação à duração da garantia, estabelece o art. 9.º que a mesma vigora, no máximo, durante 10 anos a contar da celebração do respetivo contrato de crédito.
Por fim, a presente medida entra em vigor
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