Foi publicado no passado dia 23 de outubro de 2024 o Decreto-Lei n.º 76/2024, o qual procedeu a diversas alterações ao regime jurídico da exploração dos estabelecimentos de alojamento local, aprovado pelo Decreto-Lei n.º 128/2014, de 29 de agosto.
Como principais alterações evidenciamos as seguintes:
I – Quanto aos poderes regulamentares dos municípios:
Em relação aos poderes regulamentares dos municípios são aditados os n.ºs 5 e 6 ao art. 4.º do Decreto-Lei n.º 128/2014, de 29 de agosto, passando a constar que “Os municípios podem aprovar um regulamento administrativo tendo por objeto a atividade do alojamento local no respetivo território”, facto que deverá ser deliberado em sentido afirmativo ou negativo no prazo de 12 meses a contar do 1000.º registo de alojamento local, e o qual pode prever a designação de um “provedor do alojamento local”.
De acordo com os n.ºs 1 e 2 do art. 15.º-A do Decreto-Lei n.º 128/2014, de 29 de agosto, o referido regulamento municipal poderá aprovar a existência de áreas de contenção e áreas de crescimento sustentável, por freguesia ou união de freguesias, no todo ou em parte, para instalação de novo alojamento local, podendo impor limites relativos ao n.º de novos registos de alojamento local permitidos nessas áreas.
De frisar ainda que os regulamentos municipais poderão determinar diversos aspetos nas áreas de contenção e nas áreas de crescimento sustentável.
Concretizando, nas áreas de contenção o regulamento municipal pode determinar os seguintes aspetos:
“a) Que nessas áreas não podem ser autorizados novos registos de estabelecimentos de alojamento local em prédios urbanos, frações autónomas ou partes de prédio urbano suscetíveis de utilização independente, e que tenham sido objeto de contrato de arrendamento urbano para habitação nos dois anos anteriores ao registo;
b) Limites relativos ao número de estabelecimentos de alojamento local no território, designadamente na respetiva proporção face ao número de fogos disponíveis para habitação;
c) Situações excecionais em que seja admitida a instalação de novos estabelecimentos de alojamento local nessas áreas de contenção;
d) Condições e limites aplicáveis aos novos registos de alojamento local, nomeadamente quanto à sua duração e regras de atribuição, respeitando a tutela da confiança dos titulares e a concorrência entre operadores;
e) Estabelecer limitações proporcionais à transmissibilidade dos novos números de registo do estabelecimento de alojamento local, nas modalidades de ‘moradia’ e ‘apartamento’, sem que possam afetar os casos de:
i) Sucessão;
ii) Transmissão gratuita da unidade de alojamento local para cônjuge ou unido de facto, descendentes ou ascendentes;
iii) Divórcio, separação judicial de pessoas e bens ou dissolução da união de facto.”
- cfr. n.º 1 do art. 15.º-B.
Já nas áreas de crescimento sustentável, poderão estabelecer os seguintes requisitos adicionais:
“a) Que nessas áreas não podem ser autorizados novos registos de estabelecimentos de alojamento local em prédios urbanos, frações autónomas ou partes de prédio urbano suscetíveis de utilização independente, e que tenham sido objeto de contrato de arrendamento urbano para habitação nos dois anos anteriores ao registo;b) Estado de conservação médio ou superior, a atestar por termo de responsabilidade emitido por técnico habilitado para o efeito, suscetível de ser confirmado em vistoria a realizar pelos serviços da câmara municipal;c) Nível de eficiência energética igual ou superior a D, atestado por certificado emitido para esse fim por entidade competente para o efeito;d) Manutenção de determinada proporção ou número mínimo de frações ou partes de prédio suscetíveis de utilização independente destinadas a habitação em que não funcionem estabelecimentos de alojamento local.”
- cfr. n.º 2 do art. 15.º-C.
II – Quanto à transmissibilidade das licenças de Alojamento Local
Já no que diz respeito à transmissibilidade das licenças de alojamento local, previam os n.ºs 2 e 3 do art. 7.º que “O número de registo do estabelecimento de alojamento local é pessoal e intransmissível, ainda que na titularidade ou propriedade de pessoa coletiva”, e que o título de abertura ao público caducava nos seguintes casos:
a) Transmissão da titularidade do registo, cessação de exploração, arrendamento ou outra forma de alteração da titularidade da exploração;
b) Transmissão de qualquer parte do capital social da pessoa coletiva titular do registo, independentemente da percentagem.
Com a nova redação estes n.ºs foram revogados, de maneira a que as licenças de alojamento local passam novamente a ser transmitidas, independentemente da titularidade e forma da cessão.
No que concerne à duração das licenças de alojamento local, previa o n.º 1 do art. 6.º que “registo de estabelecimento de alojamento local tem a duração de cinco anos, renovável por iguais períodos”, bem como o seu n.º 3 que, além do mais, “As renovações do registo carecem de deliberação expressa da câmara municipal territorialmente competente”.
Com as recentes alterações, o art. 6.º-A foi revogado, de maneira a que a licença deixa de ter limitação de duração temporal, não sendo necessário diligenciar pela sua renovação para assegurar a sua vigência.
III – Quanto à autorização de condomínio para instalação de Alojamento Local
Com a redação em vigor até à entrada em vigor das presentes alterações, os n.ºs 4 e 5 do art. 5.º determinavam que ”Sempre que o estabelecimento de alojamento local seja registado em fração autónoma de edifício em regime de propriedade horizontal que se destine, no título constitutivo, a habitação, deve o registo ser precedido de decisão do condomínio para uso diverso de exercício da atividade de alojamento local”, e que a decisão era “tomada nos termos do n.º 1 do artigo 1419.º do Código Civil”.
Estes preceitos legais foram revogados, não sendo desta forma necessária autorização do condomínio para o efeito.
Não obstante, o ora aditado art. 6.º-B passa a prever nos n.ºs 4 e 5 que
“Sem prejuízo da eventual proibição do exercício da atividade de alojamento local no título constitutivo da propriedade horizontal ou em regulamento de condomínio que dele faça parte integrante, ou ainda através de deliberação posterior da assembleia de condóminos a aprovar nos termos do número seguinte, a instalação e exploração de estabelecimentos de alojamento local em fração autónoma não constitui uso diverso do fim a que é destinada, nos termos e para os efeitos do disposto na alínea c) do n.º 2 do artigo 1422.º do Código Civil, devendo coexistir no quadro dos usos urbanísticos dominantes admissíveis para a respetiva zona territorial, salvaguardando a harmonia e a coexistência das atividades que decorrem nas outras frações”, e que “A deliberação posterior de criação ou alteração do regulamento de condomínio, prevista no número anterior, com o objetivo de proibir o exercício da atividade do alojamento local, deve ser aprovada pela assembleia de condóminos por maioria representativa de dois terços da permilagem do prédio e produz efeitos para futuro, aplicando-se apenas aos pedidos de registo de alojamento local submetidos em data posterior à deliberação”.
IV – Quanto à capacidade máxima dos Alojamentos Locais
Por fim, quanto à capacidade, o n.º 1 do art. 11.º passa a prever um número máximo de 27 hóspedes (ao invés dos 30 anteriormente), mantendo-se a possibilidade de mais dois por quarto/sala, sendo anda possível agora ser instaladas camas convertíveis e/ou suplementares, desde que, no seu conjunto, não ultrapassem 50 /prct. do número de camas fixas, conforme n.º 3 do referido artigo.
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